ที่ดิน 3ไร่ 3 งาน (เลียบคลองประปา) หน้ากว้าง 35 ม.ลึก 130 ม.ติด ถ.สาธารณะ (ผังเมืองสีชมพู)


.
ที่ตั้งที่ดิน:
ตำบล นครปฐม อำเภอ เมืองนครปฐม จังหวัด นครปฐม
(ก่อนถึง ม.จงเจริญ 2)

.

วิเคราะห์ ศักยภาพ ข้อดีและข้อได้เปรียบของที่ดินแปลงนี้: (FEASIBILITY)
.
ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพสูงในฐานะทำเลทองสำหรับการลงทุน เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตผังเมืองสีชมพู (ที่ดินชุมชน) ซึ่งอนุญาตให้พัฒนาเป็นอาคารพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยผสมผสานได้ โดยมีข้อได้เปรียบด้านอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนถอยร่น (OSR) ที่เหมาะสมสำหรับโครงการขนาดกลาง ขนาดแปลงใหญ่ 3 ไร่ 3 งาน (ประมาณ 5,200 ตร.ม.) หน้ากว้าง 35 ม. ลึก 130 ม. และติดถนนสาธารณะ ทำให้เข้าถึงง่ายและมีมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานใกล้เคียง

.

ข้อดี รายละเอียด
ทำเลใกล้เมืองและโครงข่ายคมนาคม ห่างจากตัวเมืองนครปฐมเพียง 5-10 กม. ใกล้ทางด่วน M81 (นครปฐม-กาญจนบุรี) 2-3 กม.
ผังเมืองสีชมพู อนุญาตพัฒนาเชิงพาณิชย์ เช่น ร้านค้า สำนักงาน หรือที่อยู่อาศัย สูงสุด 4-8 ชั้น (ขึ้นกับ FAR 1.2-2.0) ช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินได้ง่าย
ขนาดและรูปร่างแปลง หน้ากว้างมาก เหมาะแบ่งย่อยหรือพัฒนาโครงการแนวราบ/แนวสูง มีพื้นที่ลึกเพียงพอสำหรับถอยร่นและจอดรถ
ศักยภาพการเติบโต พื้นที่นครปฐมใกล้เมืองมีราคาที่ดินปรับขึ้นกว่า 68% ในช่วงปีที่ผ่านมา จากการขยายตัวของเมืองและโครงการค้าปลีก

โดยรวม ความเป็นไปได้ในการพัฒนาสูง (Feasibility Score: 8/10) เนื่องจากทำเลไม่ใช่เขตชนบท แต่ใกล้ชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวก

.
ความเป็นไปได้ในการพัฒนาและโอกาสทางธุรกิจ (Potential Development)
.
ที่ดินแปลงนี้มีความเป็นไปได้สูงในการพัฒนา เนื่องจากผังเมืองสีชมพูเอื้อต่อโครงการผสมผสาน (Mixed-Use) และอยู่ใกล้แหล่งชุมชนที่กำลังขยายตัว โอกาสทางธุรกิจหลัก ได้แก่ การพัฒนาเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับประชากรเพิ่มจากนักศึกษา ม.ราชภัฏนครปฐม และนักท่องเที่ยวสายบุญ
.
**ไอเดียพัฒนาและโอกาสธุรกิจ:**
- **โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ/แนวสูง:
** สร้างทาวน์เฮาส์หรือคอนโดต่ำ (4-6 ชั้น) 20-30 ยูนิต รองรับนักศึกษาหรือครอบครัวขนาดเล็ก โอกาส: อัตราเช่ารายเดือน 8,000-15,000 บาท/ยูนิต
- **เชิงพาณิชย์:** โกดังขนาดกลาง (ใกล้ทางด่วน)
โอกาส: เช่าให้ธุรกิจโลจิสติกส์หรือร้านอาหาร เนื่องจากถนนเลียบคลองประปาเป็นเส้นทางผ่านยอดนิยม
- **มิกซ์ยูส:** ร้านอาหาร+กาแฟ (คาเฟ่) กับที่พักอาศัย
โอกาส: ดึงดูดนักท่องเที่ยวจากพระปฐมเจดีย์ (ห่าง 10 กม.) และตลาดใกล้เคียง
- **อื่นๆ:** ฟาร์มสเตย์หรือรีสอร์ทขนาดเล็ก หากปรับผังบางส่วน
.
ความเสี่ยงต่ำ หากเริ่มด้วย EIA (รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ภายใน 6-12 เดือน สามารถเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2026
.
ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจสำหรับผู้สนใจลงทุน
.
**ผลตอบแทนคาดการณ์ (ROI):**


ประเภทการลงทุน ต้นทุนเริ่มต้น (ล้านบาท) รายได้ต่อปี (ล้านบาท) ROI ต่อปี (%) ระยะคืนทุน (ปี)
ถือครองเพื่อเก็งกำไร 15-20 1.5-2 (จากขึ้นราคา 10%) 8-12 8-10
พัฒนาเช่าพาณิชย์ 25-30 (รวมก่อสร้าง) 3-5 (เช่ารายเดือน) 10-15 5-7
โครงการที่อยู่อาศัย 30-40 4-6 (ขาย/เช่า) 12-18 4-6
.

ผลตอบแทนสูงจาก capital gain (ราคาที่ดินพุ่งจากขยายเมือง) และ rental yield 6-8% หากพัฒนาเร็ว ผู้ลงทุนรายย่อยเหมาะถือยาว รายใหญ่เหมาะพัฒนาเพื่อขาย
.
สถานที่ใกล้เคียง
.
สถานที่ ระยะทาง (กม.) ประเภท
พระปฐมเจดีย์ 5-7 วัด/ท่องเที่ยวสายบุญ
วัดทุ่งน้อยสามัคคี 2-3 วัดชุมชน
เซ็นทรัล พระปฐม 8-10 ห้างสรรพสินค้า
ม.ราชภัฏนครปฐม 5-6 การศึกษา/แหล่งนักศึกษา
อ่างเก็บน้ำประปา 3-5 สถานที่พักผ่อน/ร้านอาหารริมคลอง
ตลาดบ้านนก (Baannok Market) 7-9 ตลาดเวิร์คช็อป/ของกิน
โรงพยาบาลนครปฐม 6-8 สุขภาพ

.

พื้นที่รอบๆ มีร้านอาหารไทยโบราณและคาเฟ่ริมคลองมากมาย เช่น ครัวเคียงเล (อาหารไทยแซ่บ) และรีสอร์ทบุศยา สร้างโอกาสดึงดูดลูกค้าได้ดี
.
เนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 43.6 ตารางวา
ต้องการขาย ไร่ละ 5.7 ลบ.
(ตร.ว.ละ 14,250 บาท)
รวมทั้งหมด 1,543.6 ตรว.
ยกแปลง 22 ลบ. (ราคาจากเจ้าของโดยตรง)
ค่าธรรมเนียมโอนทุกชนิด ผู้ขายเป็นผู้ชำระ
.
*ราคาที่ดินในพื้นที่เลียบคลองประปา (ปี 2025) อยู่ที่ 7,000-15,000 บาท/ตร.ว. 
.

.
“ขอให้เป็นทำเลที่ใช่....ราคานั้นไซร้เป็นเรื่องรอง”
.
ต้องการข้อมูลที่ถูกต้องและสนใจเข้าชมที่ดิน
(เฉพาะผู้สนใจจริงเท่านั้น!!!)
.
ติดต่อ คุณยุทธ 083-699-6556


ดูรูปเพิ่มเติม
https://www.facebook.com/photo/?fbid=1368196771980579&set=pcb.1368200235313566