** ขายที่ดิน 7 ไร่ 3 งาน 50 วา ติดสาย 331 หน้ายาว 142 เมตร เขาไม้แก้ว
บางละมุง ชลบุรี ห่างจากสี่แยกต่างระดับเขาไม้แก้ว 1 กม. **
1. ที่ตั้งที่ดิน : อยู่ติดทางหลวงสาย 331 (สายยุทธศาสตร์ สัตหีบ-โคราช) กม.ที่ 27.10
(นับจากสัตหีบ) หน้าที่ดินเป็นทางหลวง 8 เลน ต.เขาไม้แก้ว อ.บางละมุง ชลบุรี
ที่ดินอยู่ห่างจากแยกต่างระดับเขาไม้แก้ว [สาย 331 ตัดกับสาย 36 (กระทิงลาย-
ระยอง)] เพียง 1 กม.
2. พิกัด/แผนที่ : 12.9197, 101.0313
(ลิ้งค์ที่ตั้งที่ดิน https://goo.gl/maps/KP9iTtF1FVmMEqPA8)
3. จุดสังเกตที่ : ฝั่งตรงข้ามของที่ดินทางด้านขวาคือ สถานีไฟฟ้าเขาไม้แก้ว
ทางด้านซ้ายคือ สนามกอล์ฟพัทยาคันทรี่คลับ
4. ประเภทที่ดินและเนื้อที่ : ที่ดินเป็นโฉนดจำนวน 1 แปลง โฉนดเลขที่ 44298 มีเนื้อ
ที่ 7 ไร่ 3 งาน 50 ตรว. (รังวัดล่าสุดเมื่อเดือน ก.ค.62) ที่ดินปราศจากภาระผูกพัน
ใดๆทั้งสิ้น พร้อมโอน
5. โซนของที่ดินในผังเมือง : สีเหลืองอ่อนหรือชุมชนชนบท (ชบ.13) ซึ่งสามารถทำ
ธุรกิจได้ทุกชนิดรวมทั้งอุตสาหกรรมประเภทต่างๆที่ปราศจากมลภาวะ
6. รูปที่ดินและขนาดความกว้าง : ที่ดินเกือบจะเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า แต่เนื่องจาก
ที่ดินด้านข้างทั้ง 2 ฝั่งยาวไม่เท่ากัน ที่ดินจึงค่อนข้างเป็นรูปสี่เหลี่ยมคางหมู โดยมี
ด้านหน้าติดสาย 331 ยาว 142 เมตร อีก 3 ด้านที่เหลือติดถนนสาธารณะทั้งหมด
(เป็นทางลูกรัง/ทางดิน) โดยมี
(1) ด้านซ้ายยาวประมาณ 68 เมตร,
(2) ด้านขวายาวประมาณ 114 เมตร และ
(3) ด้านหลังยาวประมาณ 146 เมตร

7. จุดเด่นของที่ตั้งของที่ดินแปลงนี้ :
7.1 ที่ดินตั้งอยู่ในโครงการพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกของรัฐบาลหรือ EEC
(https://www.eeco.or.th/th/eec-development-plan)
7.2 ที่ดินอยู่ติดทางหลวงสาย 331 (ทางหลวงสายยุทธศาสตร์) และเป็นส่วนหนึ่ง
ของสายเอเชีย AH19) ซึ่งเชื่อมการคมนาคมดังต่อไปนี้
(1) เชื่อมระหว่างจังหวัดต่างๆในภาคตะวันออกและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

(2) เชื่อมต่อไปยัง 1) ท่าเรือน้ำลึก 3 แห่ง 2) สนามบินอู่ตะเภา และ 3) เมือง
การบินในอนาคต
7.3 เป็นที่ตั้งของเมืองอุตสาหกรรม (Industrial City or Town) ที่อาจเรียกได้ว่า
ใหญ่ที่สุดของประเทศ บริเวณที่เจริญที่สุดบนทางหลวงสายนี้ นับตั้งแต่ กม.
ที่ 31.25 (แยกเขาไม้แก้ว) ถึง กม.ที่ 54.55 (แยกมาบปู) โดยจะผ่าน 3 ตำบล
คือ เขาไม้แก้ว(บางละมุง) บ่อวิน และเขาคันทรง (ศรีราชา) รวมระยะทาง
28.55 กม. ซึ่งมีนิคมอุตสาหกรรมตั้งอยู่จำนวนมาก
7.4 เป็นทางหลวงที่ได้รับงบประมาณพัฒนาขั้นพื้นฐาน (Infrastructure)
จำนวนมาก (ควบคู่ไปกับการพัฒนาทางหลวงสายสุขุมวิท สาย 36 และ
มอเตอร์เวย์)
7.5 ที่ดินอยู่ห่างจากโครงการศูนย์ธุรกิจอีอีซีและเมืองใหม่อัจฉริยะ (14,619 ไร่)
เพียง 6.50 กม. โครงการนี้ตั้งอยู่ที่ กม.20.50 ของสาย 331 ต.ห้วยใหญ่
อ.บางละมุง ชลบุรี
7.6 ที่ดินอยูห่างโครงการนิคมอุตสาหกรรมเฮอร์มีส (1,231 ไร่) ซึ่งตั้งอยู่ติดสาย 331
บริเวณ กม.ที่ 29 ต.เขาไม้แก้ว อ.บางละมุง ชลบุรี
8. จุดเด่นของตัวที่ดินเอง (Property Values) :
8.1 ทำเลความเป็นศูนย์กลางของตำแหน่งที่ดิน (Centrality & Centricity) :
เพราะอยู่ใกล้จุดตัดหรือสี่แยกที่เชื่อมสาย 331 กับสาย 36 (ซึ่งจะแยกไประยอง
สัตหีบ ท่าเรือมาบตาพุด สนามบินอู่ตะเภา พัทยา บ่อวิน ท่าเรือแหลมฉบังและ
ชลบุรี)
8.2 ความเหมาะสมทางภูมิกายภาพต่างๆของที่ดิน :
(1) รูปแปลงเกือบจะเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า
(2) มีทางสาธารณะล้อมรอบ
(3) ขนาดและพื้นที่ (Size or Area) ของที่ดินไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป จึงมี
ความเหมาะสมในการใช้สอยของธุรกิจประเภทต่างๆได้อย่างหลากหลาย
(4) ที่ดินอยู่บนที่เนิน (Altitude) ติดทางหลวงสาย 331 มีหน้าที่ดินยาวถึง
142 เมตร มีความสง่าโอ่อ่าเป็นจุดเด่น สามารถทำทางเข้าออกได้ถึง 2
ช่องทาง
(5) ที่ดินมีระดับความสูงจากระดับน้ำทะเล 153 เมตรดังนั้น ที่ดินจึงปลอดภัย
จากเรื่องน้ำท่วมอย่างแน่นอน
(6) ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน (Topography) จะมีด้านหน้าของที่ดิน
สูงกว่าถนนประมาณ 0.50 – 1.00 เมตร แต่ด้านหลังของที่ดินจะลาดลงไป
เล็กน้อย ในการใช้งานถ้าปรับที่ดินด้านหน้าลงไปด้านหลังก็ซึ่งจะทำให้ที่ดิน
มีความสูงเสมอถนนโดยไม่ต้องถมเพิ่ม
9. ระยะทางจากสถานที่สำคัญต่างๆ (Proximity) :
- สถานีไฟฟ้าเขาไม้แก้ว 200 เมตร
- แยกทางเข้าสนามกอล์ฟพัทยาคันทรีฯ ประมาณ 500 เมตร
- แยกต่างระดับเขาไม้แก้ว (สาย 331 ตัดสาย 36) ประมาณ 1 กม.
- สถานีควบคุมก๊าซที่ 2 ประมาณ 1.50 กม.
- นิคมอุตสาหกรรมเฮอร์มีส (ขนาดพื้นที่ 1,231 ไร่) ประมาณ 2 กม.
- แยกเขาไม้แก้ว ประมาณ 4 กม.
- ศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่อัจฉริยะ (14,619 ไร่) ประมาณ 6.40 กม.
- แยกต่างระดับมอเตอร์เวย์กรุงเทพ-พัทยา (แยกโป่ง) ประมาณ 11 กม.
- นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ระยอง ประมาณ 12 กม.
- นิคมอุตสาหกรรมอิสเทิร์นฯ ประมาณ 15 กม.
- แยกกระทิงลาย (สาย 36 ตัดกับสุขุมวิท) ประมาณ 16 กม.
- ทางต่างระดับมาบเอียง (ไปมอเตอร์เวย์ ศรีราชา แหลมฉบัง) ประมาณ 22 กม.

10. สาธารณูปโภค (Public Utility) :
(1) ไฟฟ้า : มีไฟฟ้าแรงสูง 3 เฟสผ่านหน้าที่ดิน อนึ่ง ที่ดินอยู่ห่างจากสถานีไฟฟ้า
เขาไม้แก้วเพียง 200 เมตร ดังนั้นปัญหาเรื่องไฟฟ้าดับไฟฟ้าเสียในบริเวณที่ดิน
ที่ดินย่อมจะต้องได้รับการแก้ไขอย่างสะดวกและรวดเร็ว
(2) ประปา : มีท่อประปาเมนของการประปาส่วนภูมิภาคตามโครงการก่อสร้างสถานี
จ่ายน้ำและระบบท่อส่งจ่าย“เขาไม้แก้ว” ห่างจากที่ดินประมาณ 500 เมตร


11. การใช้สอยที่ดินในปัจจุบันและภาระภาษีที่ดิน :
ที่ดินจัดอยู่ในประเภท“ที่ดินใช้สอยทางเกษตร” เพราะมีการปลูกมันสำปะหลังอยู่
ถ้าเจ้าของที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาที่มีที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการ
ยกเว้นภาษี ส่วนที่เกินจะเสียภาษีตั้งแต่ 0.01% ถึง 0.10% ตามมูลค่า แต่ถ้า
เจ้าของที่ดินเป็นเป็นนิติบุคคลจะเสียภาษีในอัตรา 0.01% ถึง 0.10% (ขึ้นอยู่กับ
ราคาประเมินของที่ดิน)
12. ราคาขาย : ราคารวม 89 ล้านบาท (หรือไร่ละ 11.30 ล้านบาท ลดจากราคาขายเดิม
ที่ไร่ละ 12.50 ล้านบาท)
13. ค่าภาษีและค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน : เจ้าของที่ดินเป็นผู้ชำระทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียว
ในราคาประเมินของกรมธนารักษ์
14. เปรียบเทียบราคาตลาดของที่ดินติดสาย 331 ต.เขาไม้แก้ว : ในบริเวณใกล้เคียงกับ
ที่ดินที่เสนอขาย จำนวน 3 แปลง (สำรวจจากเวปไซท์) : ซึ่งสรุปได้ดังนี้
(1) เนื้อที่ 3 ไร่ 1 งาน 92 ตรว. : พิกัดหน้าที่ดิน 12.943927, 101.043286
หน้ากว้างติด 331 = 29 เมตร ห่างจากที่ดินเสนอขาย 3.00 กม.
ราคาขายไร่ละ 10.00 ล้านบาท โทร.065-3989541
(2) ที่ 8 ไร่ (2 โฉนด) : พิกัดหน้าที่ดิน 12.946429, 101.043978
หน้ากว้างติด 331 = 67 เมตร ห่างจากที่ดินเสนอขาย 3.20 กม.
ราคาขายไร่ละ 12.00 ล้านบาท โทร.0637-894962
(3) ที่ 22 ไร่ 1 งาน 42 ตรว. : พิกัดหน้าที่ดิน 12.956835, 101.049626
หน้ากว้างติด 331 = 143 เมตร ห่างจากที่ดินเสนอขาย 4.50 กม.
ราคาขายไร่ละ 12.00 ล้านบาท โทร.081-6552558
15. โปรดติดต่อ : อ๊อด 09-31310030 (เจ้าของขายเอง)